ОТЧЁТ

о результатах тематической проверки полноты и своевременности поступления арендной платы за землю и доходов от права заключения договоров аренды на землю в Петропавловск-Камчатском городском округе в 2006 – 2007 годах

 

г. Петропавловск-Камчатский 11 июня 2008 года
                                             

Основание для проведения проверки: пункт 1.1 Плана работы Контрольно-счетной палаты Петропавловск-Камчатского городского округа на 2008 год (решение Коллегии от 10.01.2008), обращение Прокуратуры г. Петропавловска-Камчатского от 09.01.2008 № 12/2008, поручение Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа (решение от 30.01.2008 № 40-р).
В проверке принимал участие старший помощник прокурора города Петропавловска-Камчатского, юрист 1 класса Мельников Д. Ю. 
Цель проверки: контроль за соблюдением установленного порядка сдачи в аренду земельных участков, находящихся в собственности (в ведении) Петропавловск-Камчатского городского округа.
Предмет проверки: основные показатели работы Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа в части организации проведения расчётов и операций по формированию доходов местного бюджета от аренды земельных участков; бухгалтерская, финансовая и статистическая отчётность, отражающая полноту и своевременность поступления арендной платы за землю и доходов от права заключения договоров аренды на землю; нормативные правовые акты и иные распорядительные документы, обосновывающие операции с арендой земли; договоры, платёжные и иные первичные документы, данные регистров бюджетного учёта, иные документы, характеризующие использование земельных участков, находящихся в собственности (в ведении) Петропавловск-Камчатского городского округа.
Объект проверки: Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – Комитет).
Период проверки: 2006 – 2007 годы.
Срок проведения проверки: с 11 февраля по 11 апреля 2008 года.
По результатам проверки составлен акт от 24 апреля 2008 года № 07-01, с которым ознакомлено руководство Комитета. 05 мая 2008 года в адрес Контрольно-счетной палаты представлено мнение Комитета к акту проверки. Контрольно-счетной палатой дано заключение на представленное мнение (разногласия) от 19 мая 2008 года № 169/01. 04 июня 2008 года проведено совместное рабочее совещание Контрольно-счетной палаты и представителей Комитета, в ходе которого были обсуждены промежуточные результаты проведённой проверки. Настоящий отчёт подготовлен с учётом итогов согласования материалов проверки и результатов работы Комитета по устранению недостатков.


Результаты проверки:

  •  Анализ законодательных и иных нормативных правовых актов, регламентирующих передачу земли в аренду в Петропавловск-Камчатском городском округе

 

Правовое регулирование аренды земельного участка осуществляется в рамках норм, установленных ЗК РФ (особенности сдачи в аренду) и ГК РФ (общие положения).
В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. При этом порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления, а размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Согласно части 4 ст. 12 Положения о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом определяется в соответствии с Методикой расчёта арендной платы, утверждаемой Главой округа.
Кроме того, в соответствии с п. 2.1. Положения об определении арендной платы за земельные участки размер арендной платы за пользование земельными участками устанавливается в соответствии с Методикой расчёта арендной платы за земельные участки, находящиеся в ведении Петропавловск-Камчатского городского округа, утверждаемой Главой Петропавловск-Камчатского городского округа.
Руководствуясь вышеуказанными положениями законодательства, в целях развития инфраструктуры, а также социально значимых отраслей на территории городского округа, Главой Петропавловск-Камчатского городского округа принято Постановление от 14.12.2006 № 2516 , которым утверждена методика расчёта арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в ведении Петропавловск-Камчатского городского округа (Приложение 1), а также установлены ставки арендной платы для земель сельскохозяйственного использования, предоставленные сельскохозяйственным предприятиям и организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, подсобным хозяйствам иных предприятий и организаций (Приложение 2). Постановление Главы от 14.12.2006 № 2516 вступило в силу с 1 января 2007 года.
Между тем, в соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ:

  • распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов;
  • распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
  • порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Однако, как показала проверка, органами государственной власти субъекта РФ (до 01.01.2008 – Камчатской области, после 01.01.2008 – Камчатского края) не установлен  порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
В этой связи, необходима дальнейшая правовая оценка Положения об определении арендной платы за земельные участки и Постановления Главы от 14.12.2006 № 2516 на предмет их соответствия федеральному законодательству, а именно в части возможности распространения полномочий органов местного самоуправления на правовую регламентацию отношений по использованию земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Между тем, в ходе постатейного изучения Постановления Главы от 14.12.2006 № 2516 выявлены отдельные замечания правового характера.
Так, согласно примечанию 1 к приложению № 2 Постановления Главы от 14.12.2006 № 2516, к лицам, которые без правовых оснований используют земельные участки, при расчёте неосновательного обогащения за основу берётся арендная плата с применением коэффициента 50,0.
Данная норма противоречит ч. 2 ст. 1105 ГК РФ, согласно которой лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Кроме того, Постановление Главы от 14.12.2006 № 2516 не устанавливает, должны ли попадать под категорию лиц, «которые без правовых оснований используют земельные участки», арендаторы земельных участков по договорам аренды, заключённым на срок более года, но не прошедшим государственную регистрацию. Поскольку отсутствие государственной регистрации в соответствующих случаях является основанием для признания договоров аренды незаключёнными, вследствие чего пользование объектами аренды по таким договорам фактически осуществляется  лицами на стороне арендатора без правовых оснований. При этом также не определяется порядок применения указанного коэффициента в случаях, когда договором купли-продажи земельного участка не оговорены условия пользования им до момента регистрации права собственности на него (в ситуации, когда договор аренды не заключался или был расторгнут).
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, сформулированной в определении от 11.05.2004 № 209-О, при отсутствии в Российской Федерации единых правил, орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка. Судебные органы при рассмотрении споров должны, не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий муниципальных образований, выявлять, проводились ли при принятии соответствующего нормативного акта, помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли, анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности, то есть осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставки земельного налога на основании многофакторного анализа и оценки характеристик земельных участков.
Как указывалось выше, согласно абзацу 2 п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за землю, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.
В силу п.1 ст. 65 ЗК РФ, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, утверждённым постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, кадастровая стоимость земли свидетельствует о ценности земельных участков.
Таким образом, в соответствии с приведёнными нормами закона, кадастровая стоимость земельного участка должна быть положена в основу определения базовых ставок арендной платы.
Согласно Постановлению Главы от 14.12.2006 № 2516, основным критерием определения размера арендной платы, является её базовая ставка, за один квадратный метр площади арендуемого земельного участка в расчёте на год. Значение базовой ставки арендной платы определяется согласно приложению № 1.
Вместе с тем, как в приложении № 1, так и в остальных разделах Постановления Главы от 14.12.2006 № 2516, отсутствуют сведения, о том, на каком экономическом основании определены базовые ставки арендной платы.
Приведённые обстоятельства свидетельствуют об отсутствии необходимого экономического обоснования определения базовых ставок арендной платы.
Согласно п. 1.1 приложения № 2 к Постановлению Главы от 14.12.2006 № 2516, при превышении сроков ведения работ (осуществление деятельности) в части строительства, инженерно-технического проектирования, геологоразведочных и геодезических работ, определённых первоначальным решением о предоставлении земельного участка, применяются повышающие коэффициенты с 1,5 до 50, в зависимости от срока превышения работ.
Таким образом, стоимость арендной платы может быть увеличена более в чем в 30 раз в случае нарушения сроков проведения работ, при отсутствии экономической деятельности, связанной с извлечением прибыли на данном земельном участке. В сравнении с другими коэффициентами, установленными в приложении № 2 Постановления Главы от 14.12.2006 № 2516, коэффициенты, определённые в п. 1.1. приложения № 2 в случаях превышения сроков  ведения указанных работ (осуществление деятельности) в части строительства, инженерно-технического проектирования, геологоразведочных и геодезических работ, определённых первоначальным решением свыше 3 и 5 лет, относятся к наиболее максимальным коэффициентам, определённым муниципальным правовым актом.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о произвольном характере установления таких норм, без учёта прав и законных интересов арендатора, а также уровня доходности земельных участков.  
О недостаточности экономического обоснования свидетельствует некорректное определение видов экономической деятельности в приложении № 2 к Постановлению Главы от 14.12.2006 № 2516.
Так, пунктом 1.9. приложения № 2, среди объектов общественного питания, к которым подлежит применение повышающих коэффициентов предусмотрены только объекты с реализацией винно-водочных изделий и реализацией пива. Какой коэффициент подлежит применению к другим видам объектов общественного питания, методика не определяет.
Аналогичное упущение допущено при установлении корректирующих коэффициентов к такому виду деятельности, как промышленность (пункт 1.15).
Так, Постановлением Главы от 14.12.2006 № 2516 определяются коэффициенты только для производства пива и алкогольной продукции, а также для использования складов, складских помещений. Иных видов промышленной деятельности методика не предусматривает. В результате при расчёте арендной платы пользователям земельных участков, осуществляющим свою деятельность по видам экономической деятельности прямо не указанным в Постановлении Главы от 14.12.2006 № 2516, Комитетом фактически применялся коэффициент 1 («Прочая некоммерческая деятельность; деятельность общественных объединений»).
В Постановлении Главы от 14.12.2006 № 2516, за исключением подпунктов  а) и б) пункта 2 основной части, не оговорено, какой коэффициент подлежит применению в случае осуществления на земельном участке различных видов экономической деятельности, подпадающей под разные коэффициенты базовой ставки арендной платы, что позволяет произвольно определять такие ставки при заключении договоров аренды в каждом конкретном случае.
Кроме того, в Постановлении Главы от 14.12.2006 № 2516 отсутствует какая-либо ссылка на действующий нормативный правовой акт, определяющий зоны градостроительной ценности, указанные в приложении № 1. Отсутствие чёткой регламентации данных зон может служить условием для произвольного выбора базовой ставки при заключении договоров аренды.
Согласно мнению Комитета от 05.05.2008 к акту проверки от 24.04.2008 № 07-01 в части несовершенства методики расчёта арендной платы за земельные участки, Комитетом частично поддержана вышеизложенная позиция Контрольно-счетной палаты, в связи с чем, с учётом сложившейся практики заключения договоров аренды, конъюнктуры рынка предпринимательской деятельности по мнению Комитета необходимо внесение изменений в методику для оптимизации и правильности её применения, а также во избежание двоякого толкования.

Организация контроля использования земельных участков, переданных в аренду

В соответствии со ст. 72 ЗК РФ муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами, в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Решением Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 22.11.2006 № 487-р принято «Положение о порядке осуществления муниципального земельного контроля на территории Петропавловск-Камчатского городского округа».
Согласно п. 1.4 указанного Положения уполномоченным органом, осуществляющим муниципальный земельный контроль на территории городского округа, является Комитет. Положением регламентированы цели и задачи Комитета, прописан порядок проведения муниципального земельного контроля, а также права и ответственность собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
Во исполнение Положения в начале 2007 года в Комитете создано структурное подразделение – муниципальный земельный контроль, в функции которого входит проведение плановых и внеплановых проверок исполнения юридическими и физическими лицами законодательства РФ, регулирующего вопросы использования земель.
На основании приказов Комитета, проводятся соответствующие мероприятия по муниципальному контролю, по результатам которых составляются акты проверок.
При выявлении нарушений, в соответствии с п. 3.10.1 Положения, Комитет направляет материалы дела в уполномоченный орган для разрешения вопроса о привлечении (не привлечении) лица к административной ответственности. 
Уполномоченным органом для привлечения к административной ответственности на территории Камчатской области (края) является Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Камчатской области (далее – Роснедвижимость), с которым Комитетом заключено соглашение от 28.12.2006 года о взаимодействии на предмет совместных действий сторон, направленных на осуществление государственного и муниципального контроля.
В соответствии с п. 3.1.2 соглашения от 28.12.2006 года материалы проверки направляются вместе с сопроводительной запиской и уведомлением с отметкой о вручении. Таким образом, поиск проверяемого лица и вручение ему уведомления является обязанностью Комитета, что приводит в большинстве случаев к невозможности применения административных санкций.
Так, проверка показала, что по результатам проведённого Комитетом контрольного мероприятия составлен акт от 27.09.2007 № 147, в котором отмечалось, что на земельном участке (41:01:010120:0136) площадью 11416,0 кв.м., предоставленном ООО «Камчатские колбасы» для строительства здания предприятия по переработке и реализации мясной и рыбной продукции, строительство не ведётся, земляных работ нет, а на территории участка установлены три 20 тонных контейнера и один 5 тонный контейнер. В результате чего, Комитетом сделан вывод, что земельный участок на протяжении срока действия договора аренды не разрабатывался и не использовался в целях указанных в договоре. Между тем, поскольку поиск арендатора не принёс результатов, документы проверки в Роснедвижимость не направлялись.

  •  Сведения о распределении земельных участков по видам экономической деятельности, осуществляемой при использовании арендуемого земельного участка или объектов, расположенных на нём; сведения о сделках с землёй (заключение договоров аренды)

 

Общая площадь Петропавловск-Камчатского городского округа составляет 36214 га, из которой по состоянию на 01.01.2008 года, по данным Комитета, в собственности Российской Федерации находится 4062 га (11,2 %), субъекта Российской Федерации (Камчатского края) 32 га (0,09 %), Петропавловск-Камчатского городского округа 201 га (0,55 %) и в частной собственности граждан и юридических лиц 4232 га (11,69 %). Таким образом, не разграниченными остаются 27676 га, или 76,4 % от общей площади земли.
Согласно данным Комитета по состоянию на 01.01.2008 общая площадь земельных участков, предоставленных по 2994 договорам аренды, составила 6398261,23 кв.м., из них под эксплуатацию объектов недвижимости (здания, строения, сооружения) юридическими и физическими лицами заключено 1273 договора аренды (площадью 4436287,8 кв.м., или 69,3 % к общему количеству договоров).
Сведения о земельных участках, предоставленных в аренду в Петропавловск-Камчатском городском округе по состоянию на 01.01.2007 и на 01.01.2008, приведены в таблице 1.

Таб. 1

Сведения о земельных участках, предоставленных в аренду в Петропавловск-Камчатском городском округе по состоянию на 01.01.2007 года и на 01.01.2008 года


Назначение

На 01.01.2007 года

На 01.01.2008 года

Площадь (кв. м.)

В % к общей площади

Кол-во
договоров

В % к общему
кол-ву договоров

Площадь
(кв. м.)

В % к общей площади

Кол-во
договоров

В % к общему
кол-ву договоров

Эксплуатация объектов недвижимости

8224286,4

83

1225

43

4436287,8

69,3

1273

42,5

Индивидуальная жилая застройка

698391,3

7,1

930

32,7

736150,3

11,5

971

32,4

Строительство нежилых объектов и комплексная застройка

550771,26

5,6

151

5,3

804803,63

12,6

196

6,6

Прочие цели

427248,3

4,3

538

19

421019,5

6,6

554

18,5

Всего:

9900697,26

100

2844

100

6398261,23

100

2994

100

  •  Выборочная проверка обоснованности расчёта сумм арендной платы, указанных в договорах аренды

С целью проверки обоснованности расчёта сумм арендной платы, указанных в договорах аренды, в ходе настоящей проверки были выборочно изучены 40 договоров аренды земельных участков, заключённых с отдельными арендаторами.
Как показали результаты проверки, в проверяемом периоде имели место случаи неправильного применения методик, утверждённых постановлениями Главы (градоначальника) г. Петропавловска-Камчатского о ставках арендной платы за землю, а также не производилось своевременное внесение необходимых изменений в договоры аренды, направленные на уточнение сторон по договорам, площади и кадастровых номеров земельных участков.
При этом со стороны Комитета отсутствовал должный контроль за государственной регистрацией договоров аренды, а при отражении в отчётности допускалось применение несоответствующих кодов бюджетной классификации доходов.  
Кроме того, в ряде случаев работниками Комитета проводились начисления, противоречащие подписанным сторонами протоколам расчёта арендной платы, а также ошибочно производились начисления арендной платы, исходя из неверно рассчитанных площадей.
В результате, общая сумма недоначисленной арендной платы в части изученных договоров аренды составила 9577,7 тыс. рублей.

3.1. В нарушение Постановления градоначальника от 12.01.2005 № 1 расчёт арендной платы по договору аренды земли от 11.10.2004 № 2176, заключённому с ООО «Северная корона» с целью эксплуатации зданий магазина (склад № 2) и проходной, а также красного уголка, производился Комитетом в 2005 году по ранее действовавшей базовой ставке 28,8 рублей вместо 111,96 рублей, установленных указанным постановлением, без применения повышающего коэффициента. При этом согласно строке 3 приложения № 3 к Постановлению градоначальника от 12.01.2005 № 1 в случае использования земельного участка под складские помещения магазинов должен применяться повышающий коэффициент 1,3.

Аналогичное нарушение в части применения повышающих коэффициентов допущено Комитетом и в 2006-2007 годах.
В целом в результате неправильного применения базовых ставок и повышающих коэффициентов при расчёте арендной платы, а также ошибочных начислений фактическая задолженность ООО «Северная Корона» по состоянию на 01.01.2008 оказалась заниженной на 873,7 тыс. рублей, а в бюджет городского округа не поступило 436,9 тыс. рублей.

3.2. На территории земельного участка, расположенного по улице Фролова (кадастровый номер 41:01:010122:0220), площадью 3171,0 кв.м., длительное время располагался микрорынок. При этом в нарушение постановлений градоначальника города Петропавловска-Камчатского от 30.12.2002 № 1141 и от 12.01.2005 № 1 в период с 03.06.2004 по 01.01.2007 расчёт арендной платы по договору аренды земли от 03.06.2004 № 1864 (предметом по которому является вышеуказанный земельный участок), заключённому с ООО «Траст-М для организации торговли, производился с применением коэффициента 1,0 вместо повышающего коэффициента 3,3 – регламентированного указанными постановлениями для рынков, микрорынков и площадей, используемых под рынки.
Кроме того, длительное время остаётся неурегулированным вопрос в части фактической площади и кадастрового номера вышеотмеченного земельного участка по улице Фролова, которые были изменены.

Согласно постановлению градоначальника города Петропавловска-Камчатского от 23.01.2004 № 131 в первоначальной редакции надлежало согласовать ООО «Траст-М» место размещения жилой застройки площадью 3,5 га для проектирования домов коттеджного типа в 110 квартале. В указанное постановление несколько раз вносились изменения. Кроме того, принимались также и другие правовые акты, затрагивающие вопрос коттеджной застройки в 110 квартале. В конечном итоге под строительство было решено отвести земельный участок площадью 6,3233 га, из которого в последствии и были образованы 2 земельных участка, являющиеся предметами договоров аренды земли от 02.08.2005 № 2856 (от 05.02.2007 № 3842) и от 15.12.2006 № 3762. При этом, один из отмеченных земельных участков по улице Блюхера (площадью 25644,0 кв.м.) был предоставлен ООО «Траст-М» с целью проведения работ по инженерному и транспортному обеспечению жилой застройки домов коттеджного типа, а второй (площадью 10445,0 кв.м.) – непосредственно с целью строительства домов коттеджного типа.
Таким образом, проведение работ по инженерному и транспортному обеспечению является частью проектного строительства коттеджей на земельном участке площадью свыше 6,3 га и самостоятельного значения не имеет, вследствие чего начисление арендной платы в рамках вышеобозначенных договоров аренды земли должно производиться по коду бюджетной классификации 91811105012040000120 (арендная плата за земли, государственная собственность на которые не разграничена, и, предназначенные для целей жилищного строительства).
Однако, проверкой установлено, что за период с 01.01.2006 по 01.01.2008 Комитетом в части ООО «Траст-М» производились начисления арендной платы исключительно по коду бюджетной классификации 91811105011040000120 (арендная плата за земли, государственная собственность на которые не разграничена, и, предназначенные для целей, не связанных с жилищным строительством). При этом, начислений по договору аренды земли от 02.08.2005 № 2856 (от 05.02.2007 № 3842) за период с 01.01.2006 по 01.01.2008 Комитетом не производилось, а по договору аренды земли от 15.12.2006 № 3762 арендная плата была начислена не в полном объёме (отличном от подписанного сторонами расчёта).
Таким образом, в результате того, что работниками Комитета проведены начисления, противоречащие подписанным сторонами протоколам расчёта арендной платы, а также отсутствия начислений по отдельным договорам, сумма недоначисленной Комитетом в части ООО «Траст-М» арендной платы только за период с 01.01.2006 по 01.01.2008 составила 726,6 тыс. рублей.
В связи с чем, общая сумма задолженности ООО «Траст-М» по состоянию на 01.01.2008 согласно отчётности Комитета (362,4 тыс. рублей) занижена на 726,6 тыс. рублей и является недостоверной, а непосредственно в бюджет городского округа не поступило 685,2 тыс. рублей.

3.3. По договору (со множественностью лиц) аренды земли от 12.11.2003 № 1238 в совместное пользование ООО «Диксон», ИП Бурштыновичу И.К. и Камчатскому областному союзу потребительских обществ (далее – КОСПО)  передан земельный участок, расположенный по проспекту 50 лет Октября, дом 1«а» площадью 8269,0 кв.м.
Как показала проверка, после вступления в силу постановления Главы городского округа от 21.03.2007 № 553, отменяющего постановление от 20.07.1998 № 783 «Об организации рынка по продаже рыбы и рыбопродуктов», расчёт арендной платы по указанному договору ошибочно производился Комитетом с применением повышающего коэффициента 2,0 (по виду деятельности – в магазинах, торговых центрах без реализации вино-водочных изделий).
Однако, по мнению Контрольно-счетной палаты вследствие того, что на вышеуказанном земельном участке помимо магазинов располагаются также павильоны, торгующие промышленными и хозяйственными товарами в соответствии с Постановлением Главы от 14.12.2006 № 2516 необходимо применять повышающий коэффициент 3,3.
Согласно пункту 3.6. рассматриваемого договора при предоставлении участка для обслуживания строения, находящегося в раздельном пользовании лиц на стороне арендатора, арендная плата начисляется отдельно каждому пропорционально площади строения, находящегося в их раздельном пользовании. Вместе с тем, в течение всего срока пользования указанным участком, площадь объектов недвижимости, расположенных на них и принадлежащих лицам на стороне арендатора на праве собственности, несколько раз менялась, как в результате приобретения строений, так и в результате реализации ряда помещений иным лицам. При этом, Комитетом ошибочно производилось начисление арендной платы, исходя из общей площади объектов недвижимости, расположенных на вышеотмеченном земельном участке, в том числе и не принадлежащим лицам на стороне арендатора на праве собственности, что привело к занижению итоговой суммы арендной платы.
Кроме того, в договор аренды земли от 12.11.2003 № 1238 не были своевременно внесены изменения, направленные на уточнение лиц на стороне арендатора, которые надлежало произвести после реализации КОСПО помещений, расположенных на данном участке (договор купли-продажи от 23.12.2005 № 65).
Наряду с вышеизложенным, необходимо отметить, что согласно документам, представленным на проверку, 03.07.2006 на отмеченный земельный участок было зарегистрировано право муниципальной собственности. В связи с чем, после указанной даты все начисления арендной платы в части договора аренды земли от 12.11.2003 № 1238 необходимо производить по коду бюджетной классификации  91811105024040000120 (арендная плата за земли, находящиеся в собственности городских округов).
Проверка также показала, что вследствие расторжения договора аренды  и заключения в дальнейшем договора купли продажи от 25.09.2007 № 45-07 начислений арендной платы за период с 03.09.2007 по 27.11.2007 в части ООО «Диксон» не производилось. При этом, условия пользования данным земельным участком с момента прекращения арендных отношений до момента регистрации права собственности ООО «Диксон» и ИП Бурштыновича И.К. на него, которая фактически была произведена 27.11.2007, оговорены не были.
В связи с чем, вплоть до 03.09.2007 Комитетом в части ООО «Диксон» должна начисляться арендная плата, а за период с 03.09.2007 по 27.11.2007 необходимо было рассчитать сумму неосновательного обогащения.
Проверка также показала, что в нарушение постановлений градоначальника города Петропавловска-Камчатского от 30.12.2002 № 1141 и от 12.01.2005 № 1 Комитетом при расчёте арендной платы по договору аренды земли от 15.12.2004 № 2329 ошибочно применялся повышающий коэффициент 2,0. Фактически, павильон, построенный на земельном участке по проспекту 50 лет Октября, дом 1«а» (кадастровый номер 41:01:010118:0411) располагался на территории рынка «Диксон», что подтверждается постановлением градоначальника города Петропавловска-Камчатского от 12.08.2004 № 1304. В связи с чем, при расчёте арендной платы по договору аренды земли от 15.12.2004 № 2329 должен применяться коэффициент 3,3, – регламентированный для рынков, микрорынков и площадей, используемых под рынки.
03.07.2006 указанный участок также перешёл в муниципальную собственность. В связи с чем, после указанной даты все начисления арендной платы в части договора аренды земли от 15.12.2004 № 2329, как и в случае с договором аренды земли от 12.11.2003 № 1238, необходимо производить по коду бюджетной классификации 91811105024040000120 (арендная плата за земли, находящиеся в собственности городских округов).

В целом, в результате того, что работниками Комитета ошибочно произведены начисления арендной платы, исходя из неверно рассчитанных площадей, а также неправильного применения коэффициентов, сумма недоначисленной Комитетом в части ООО «Диксон» арендной платы только за период с 01.01.2006 по 01.01.2008 составила 512,7 тыс. рублей, а с учётом разбивки начислений по соответствующим кодам бюджетной классификации в бюджет городского округа не поступило 701,3 тыс. рублей. В связи с чем, общая сумма задолженности ООО «Диксон» по состоянию на 01.01.2008 года согласно отчётности Комитета (1661,2 тыс. рублей) занижена на 512,7 тыс. рублей и является недостоверной, в том числе в части суммы, подлежащей уплате непосредственно в бюджет городского округа.

3.4. После ряда продлений первоначального договора аренды земли от 07.10.1998 № 1817, администрация города Петропавловска-Камчатского и ООО «Автомир» заключили очередной договор от 09.02.2001 № 1154.
По условиям данного договора аренды в пользование ООО «Автомир» были  переданы земельные участки по улице академика Королёва с кадастровыми номерами 41:01:010232:17 и 41:01:010232:48 площадью 5998,0 кв.м. и 160,0 кв.м. соответственно. При этом, под разрешённым использованием было определено завершение строительства торгового комплекса «Автомир». Указанный договор также неоднократно продлевался, вплоть до 31.09.2003.
Постановлением градоначальника от 29.09.2003 года № 1219 было предписано зарегистрировать ввод в действие первой очереди строительства принятого заказчиком объекта «Торговый комплекс «Автомир». В связи с чем, после оформления ООО «Автомир» соответствующей технической документации на указанный объект надлежало либо внести изменения, направленные на уточнении площади земельного участка и его разрешённого использования в договор аренды земли от 09.02.2001 № 1154, либо заключить новые договоры.
Соглашением от 15.01.2004 № 1466, подписанным обеими сторонами,  договор аренды земли от 09.02.2001 № 1154 был расторгнут, и был заключён новый – от 15.01.2004 № 1465. Однако, по причине того, что указанный договор аренды, а также постановление градоначальника г. Петропавловска-Камчатского от 24.12.2003 № 1661, во исполнение которого он  был заключён, предоставление земельного участка под завершение второй очереди строительства «Торгового комплекса «Автомир» не предусматривали, ООО «Автомир» подало в суд исковое заявление о признании указанного постановления недействительным.
Решением Арбитражного суда Камчатской области от 21.03.2005 (резолютивная часть решения объявлена 01.02.2005) требования истца были удовлетворены в полном объёме, вследствие чего договор аренды земли от 15.01.2004 № 1465 фактически был признан незаключённым, а договор аренды земли от 07.10.1998 № 1817 – продлённым на неопределенный срок.
Как показала проверка, неурегулированность отношений с ООО «Автомир» привела к тому, что в период с 29.09.2003 года (ввод в действие объекта первой очереди) по 01.01.2007 года в нарушение постановлений градоначальника города Петропавловска-Камчатского от 30.12.2002 № 1141 и от 12.01.2005 № 1 расчёт арендной платы производился с применением повышающего коэффициента 1,0, вместо 3,3 – регламентированного указанными постановлениями для предприятий и павильонов автосервиса, авторемонта, автомоек и шиномонтажных мастерских. Кроме того, расчёт арендной платы за 2004 и 2005 годы производился по договору аренды земли от 15.01.2004 № 1465, исходя из площади 1232,0 кв.м. Однако, после признания постановления градоначальника г. Петропавловска-Камчатского от 24.12.2003 № 1661, во исполнение которого и был заключён вышеуказанный договор, недействительным, перерасчёт арендной платы произведён не был.
Вместе с тем, расчёт арендной платы за 2006 год производился исходя из базовой ставки в размере 10,27 рублей, регламентированной постановлением градоначальника от 12.01.2005 № 1 для земель, предоставленных под коммунальные объекты, в то время как следовало применять базовую ставку в размере 32,99 рублей «за земельные участки, предоставленные для предпринимательской деятельности».
Аналогичная ситуация сложилась и в 2007 году, что свидетельствует о неоднозначности в подходе к выбору базовой ставки.
Вместе с тем, необходимо отметить, что Постановлением Главы от 14.12.2006 № 2516 установлена необходимость применения повышающих коэффициентов в случае превышения сроков проведения строительных, проектировочных, геологоразведочных и геодезических работ, определённых первоначальным решением о предоставлении земельного участка (если указанные сроки превысят 5 лет, применяется коэффициент 50).
При этом, согласно представленному на проверку протоколу расчёта арендной платы на 2007 год (со стороны ООО «Автомир» не подписан), ввиду того, что определённые постановлением градоначальника от 11.09.1998 № 941 (первоначальное решение) сроки строительства превысили 5 лет, отделом арендных отношений Комитета был применен повышающий коэффициент 50.
Таким образом, сумма арендной платы за 2007 год, подлежащая начислению, исходя из площади земельного участка в размере 5998,0 кв.м., согласно протоколу расчёта Комитета составила 4003,7 тыс. рублей.
Однако, проверкой установлено, что фактически в 2007 году Комитет начислил ООО «Автомир» арендную плату в общей сумме 1758,1 тыс. рублей (за минусом начисленной в 2007 году задолженности по состоянию на 01.01.2006 года в размере 13,0 тыс. рублей), что меньше вышеуказанной расчетной величины на 2245,6 тыс. рублей. В связи с чем, задолженность в части ООО «Автомир» по состоянию на 01.01.2008, отраженная в отчётности Комитета, в общей сумме 1719,6 тыс. рублей занижена на 2245,6 тыс. рублей и является недостоверной (ошибочной) и в этой части.
Подводя итог вышеизложенному, необходимо отметить, что на момент проверки отношения в части аренды земельного участка с ООО «Автомир» остаются неурегулированными, несмотря на то, что на протяжении, как минимум, двух лет на указанном земельном участке осуществляется предпринимательская деятельность.

3.5. Расчёт арендной платы за 2006 год в рамках договоров аренды земли от 21.04.2004 № 1735 и от 07.05.2007 № 3981, заключённых с ООО «М-Центр», предметом которых выступает земельный участок по улице Тушканова площадью 3091 кв.м.  производился Комитетом исходя из базовой ставки в размере 13,07 рублей, регламентированной постановлением градоначальника от 12.01.2005 № 1 для земель, предоставленных под коммунальные объекты, без применения повышающего коэффициента. Данный факт обусловлен тем, что разрешённым использованием указанного земельного участка по условиям договоров являлось завершение строительства здания торгового центра и офиса.
Однако, фактически, начиная с 2006 года, на данном земельном участке осуществляется торговля автомобилями и прочими промышленными и хозяйственными товарами, в связи с чем, надлежало применять базовую ставку в размере 41,98 рублей «за земельные участки, предоставленные для предпринимательской деятельности». При этом, исходя из пункта 3 приложения № 3 постановления градоначальника от 12.01.2005 № 1 в случае использования земельного участка под киоски и павильоны, расположенные вне микрорынков, в целях реализации промышленных товаров, применяется повышающий коэффициент 3,3.
Аналогичная ситуация сложилась и в 2007 году, за исключением того, что Комитетом применялся повышающий коэффициент 1,5 «превышение сроков ведения работ, определенных первоначальным решением о предоставлении земельного участка под строительство».
Проверка также показала, что имеет место занижение начисленной суммы арендной платы по договорам аренды земли от 24.04.2006 года № 3293 и 24.04.2006 года № 3294, в результате проведения работниками финансового отдела Комитета начислений не в полном объёме (отличном от подписанных сторонами протоколов расчёта арендной платы).
В целом, по причине того, что работниками Комитета проведены начисления, противоречащие подписанным сторонами протоколам расчёта арендной платы, а также неправильного применения коэффициентов и базовых ставок, сумма недоначисленной Комитетом в части ООО «М-Центр» арендной платы только за период с 01.01.2006 по 01.01.2008 составила 2793,4 тыс. рублей. В связи с чем, общая сумма задолженности ООО «М-Центр» по состоянию на 01.01.2008 года согласно отчётности Комитета  (-1941,0 тыс. рублей) занижена на 2793,4 тыс. рублей и является недостоверной.

3.6. Постановлением градоначальника города Петропавловска-Камчатского от 22.09.2005 № 1157 был произведён ввод в действие магазин промышленных товаров по улице Ларина 11\1. В связи с чем, ранее заключённый с целью завершения строительства столовой договор аренды земли от 04.11.2004 № 2243 был расторгнут и с ИП Новиковым А. А. и ИП Бондаревым Е.А. заключён новый – от 12.04.2007 № 3942, предполагающий эксплуатацию указанного магазина.
Согласно пункту 8.1 договора его срок установлен сторонами до 29.06.2055, а условия распространяются на правоотношения и обязанности, возникшие с момента подписания постановления Главы Петропавловск-Камчатского городского округа от 29.06.2006 № 1207.
Однако, условия договора аренды земли от 12.04.2007 № 3942 должны распространяться на правоотношения и обязанности, возникшие не с момента подписания постановления Главы Петропавловск-Камчатского городского округа от 29.06.2006 № 1207, а с момента ввода в действие магазина промышленных товаров по улице Ларина, то есть с 22.09.2005 года. При этом, как следует из пояснений Комитета, арендатор выразил согласие установить срок договора именно с 29.06.2006 по 29.06.2055. В связи с чем, по мнению Контрольно-счетной палаты, за период с 22.09.2005 по 29.06.2006 Комитету надлежало рассчитать сумму неосновательного обогащения, поскольку в данный период арендатор фактически осуществлял пользование указанным земельным участком.
Кроме того, проверка показала, что расчёт арендной платы за 2007 год по договору аренды земли от 12.04.2007 № 3942 производился Комитетом без применения повышающего коэффициента. Однако, фактически в указанном магазине осуществляется торговля мебелью, одеждой, компьютерными принадлежностями и прочими товарами, в связи с чем, согласно постановлению Главы от 14.12.2006 года № 2516 в 2007 году должен применяться повышающий коэффициент 2,0 (магазины, торговые центры без реализации вино-водочных изделий).
Таким образом, фактически начисленная Комитетом сумма арендной платы в рамках указанного договора аренды земли составила 25,1 тыс. рублей и является заниженной на 242,4 тыс. рублей.
Проверкой также установлено, что при расчёте и последующем начислении арендной платы по договору аренды земли от 08.06.1999 № 51 по причине арифметической ошибки в 10 раз была завышена площадь арендованного земельного участка, что автоматически привело к увеличению общей суммы арендной платы.

3.7. Как показала проверка, в бюджетном учёте Комитета не в полной мере отражается задолженность по арендным платежам за земельные участки, переданные в аренду МУП «Горводоканал». Расхождение расчетных данных Контрольно-счетной палаты с бюджетным учётом Комитета составляет 14,6 тыс. рублей и обусловлено следующими факторами: недоначислением финансовым отделом Комитета арендной платы за 4 квартал 2007 года, а также применением в бюджетном учёте завышенных базовых ставок арендной платы.
Таким образом, в результате того, что работниками Комитета проведены начисления, противоречащие подписанным сторонами протоколам расчёта арендной платы, общая сумма задолженности МУП «Горводоканал» по состоянию на 01.01.2008 года согласно отчётности Комитета (8334,5 тыс. рублей) занижена на 14,6 тыс. рублей и является недостоверной.
Проверка также показала, что в результате реорганизации МУП «Горводоканал» постановлением Главы от 03.08.2007 № 183 из его состава было выделено муниципальное унитарное предприятие Петропавловск-Каматского городского округа «Петропавловский водоканал» (далее – МУП «Петропавловский водоканал»), к которому в силу п. 4 ст. 58 ГК РФ должны перейти все имущественные и неимущественные права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом.
На момент проверки предприятие находится в стадии реорганизации, договоры аренды земельных участков с МУП «Петропавловский водоканал» не заключались и, таким образом, арендная плата продолжает начисляться по договорам аренды, заключённым с МУП «Горводоканал». При этом, протоколы расчётов арендной платы за 2008 год возвращены Комитету без акцепта. В сопроводительном письме к указанным протоколам от 21.02.2008 № 521/16 МУП «Горводоканал» просило расторгнуть действующие договора и перезаключить их с МУП «Петропавловский водоканал».  

3.8. Проверкой договоров аренды, заключённых с МУП «Лотос-М», установлены отдельные случаи  расчёта сумм арендной платы без учёта сроков действия договоров, что ведёт к «наложению» временных договорных периодов и, как следствие, к завышению (занижению) фактической задолженности.
Кроме того, как и в случае с МУП «Горводоканал» имеет место расхождение между расчетными данными отдела арендных отношений Комитета и его финансовым отделом.
Таким образом, в результате того, что работниками Комитета проведены начисления, противоречащие подписанным сторонами протоколам расчёта арендной платы, а также неправильного расчёта сроков действия договоров аренды, сумма недоначисленной Комитетом в части МУП «Лотос-М» арендной платы только за период с 01.01.2006 по 01.01.2008 составила 37,0 тыс. рублей, в результате чего задолженность на 01.01.2008 оказалась заниженной на ту же сумму – 37,0 тыс. рублей.

3.9. Из шести земельных участков, находящихся в фактическом пользовании МУП «Спецдорремстрой», договоры аренды в части четырёх заключены без соответствующих постановлений Главы о предоставлении их в пользование (от 18.12.2006 года № 3767; от 18.12.2006 № 3768; от 22.12.2006 № 3788; от 18.12.2006 года № 3769).
Проверкой правильности расчёта сумм арендной платы в части применения базовых ставок и повышающих коэффициентов по видам деятельности нарушений не установлено. В то же время проверкой установлены отдельные случаи  расчёта сумм арендной платы без учёта сроков действия договоров, что ведёт к «наложению» временных договорных периодов и, как следствие, к завышению (занижению) фактической задолженности.
Наряду с вышеизложенным имеет место расхождение между расчетными данными Контрольно-счетной палаты и бюджетным учётом Комитета.
Так, фактическая сумма начисленной за 2006-2007 годы арендной платы должна составить 2726,9 тыс. рублей, в то время как согласно отчётности Комитета начисления в части МУП «Спецдорремстрой» по договорам аренды земли составили 595,2 тыс. рублей. Данное расхождение обусловлено тем, что Комитетом не производились начисления арендной платы по договорам аренды земли от 28.05.2007 № 4025, от 28.05.2007 № 4026, от 11.12.2006 № 3733, 20.11.2007 № 4279, 11.12.2006 № 3732, от 20.11.2007 № 4278, а по договору аренды земли от 28.05.2007 № 4025 начисление произведено не в полном объёме.
Таким образом, в результате того, что работниками Комитета проведены начисления, противоречащие подписанным сторонами протоколам расчёта арендной платы, а также неправильного расчёта сроков действия договоров аренды, сумма недоначисленной Комитетом в части МУП «Спецдорремстрой» арендной платы за период с 01.01.2006 по 01.01.2008 составила 2131,7 тыс. рублей (2726,9–595,2).

3.10. Помимо вышеизложенных случаев, проверкой установлены потери бюджетной системы Камчатской области в сумме 4187,4 тыс. рублей.
Так, постановлением градоначальника от 10.04.1997 № 289 ОАО «Петропавловская судоверфь» предоставлен земельный участок площадью 335886 кв. м в пользование на условиях аренды для эксплуатации комплекса зданий и сооружений, доков и причальных стенок.
На основании договора от 21.05.1997 № 1272 с Администрацией г. Петропавловска-Камчатского в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, предприятие получило в пользование на условиях долгосрочной аренды земельный участок 41:01:01  01  29:0060 (ранее 41:01:01  08  07:01, который значится в договоре), сроком на 49 лет.
В дальнейшем по распоряжению Правительства РФ от 11.08.2005 № 1202-Р и на основании Федерального закона от 17.07.2001 № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» произведено разграничение земель.
Государственная регистрация права собственности РФ на земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 14.11.2005 серия 41 АА № 019572. В связи с прекращением полномочий города в отношении данного земельного участка, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Камчатской области (далее – ТУ Росимущества) и Администрацией г. Петропавловска-Камчатского в лице градоначальника города Петропавловска-Камчатского Скворцова В. В. заключено дополнительное соглашение от 25.11.2005 к договору от 21.05.1997 № 1272.
Между тем, при подготовке и подписании данного соглашения не была принята во внимание фактически сложившаяся задолженность ОАО «Петропавловская судоверфь» по арендной плате за землю по состоянию на 14.11.2005 (дата регистрации права собственности РФ) в сумме основного долга 4187,4 тыс. рублей.
В результате чего, по соглашению от 25.11.2005 ТУ Росимущества приняло на себя все права и обязанности арендодателя, в том числе по истребованию задолженности, что в дальнейшем привело к признанию, в том числе Высшим Арбитражным Судом РФ, что «муниципальное образование выбыло из обязательства», а также к отказу в удовлетворении исковых требований Комитета.
По вышеизложенным причинам потери бюджетной системы Камчатской области составили 4187,4 тыс. рублей, из которых 2093,7 тыс. рублей – потери непосредственно бюджета городского округа, а задолженность в этой сумме, числящаяся в бюджетном учёте Комитета, фактически является не реальной к взысканию.

4. Организация и учёт поступления арендной платы за землю. Состояние расчётов с городским бюджетом по арендной плате за землю

Как показала проверка, учёт договоров аренды земельных участков ведётся работниками Комитета в произвольной форме на базе программы «Microsoft Excel». При этом, такой учёт не обеспечивает защиту от сбоев, несанкционированного доступа и неконтролируемых изменений, а также не увязан с программными компонентами, используемыми для бюджетного учёта финансовым отделом Комитета. Как результат, проверкой установлены случаи несоответствия расчетных данных отдела арендных отношений и финансового отдела Комитета. 
В то же время муниципальный контракт от 22 сентября 2006 года № 52 на разработку, установку и внедрение автоматизированной информационной системы для Комитета, исполнителем контракта – ООО «ВЕРИСЕЛ-Иконтри» (г. Москва) общей стоимостью 8340,0 тыс. рублей выполнен не в полной мере. Так, подсистема учёта договоров аренды (срок выполнения декабрь 2006 – январь 2007) не внедрена. 
Согласно отчёту об исполнении бюджета городского округа за 2006 год доходы городского бюджета от уплаты арендных платежей в части договоров аренды земельных участков составили 41261,5 тыс. рублей, или 103,2 % от показателей, утверждённых решением о городском бюджете на 2006 год (40000,0 тыс. рублей).
Следует отметить, что бюджетом городского округа на 2006 год указанное поступление доходов в общей сумме 40000,0 тыс. рублей предусматривалось исключительно по коду бюджетной классификации 11105012040000120 – в части договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и, предназначенных для целей жилищного строительства.
В то же время согласно отчёту об исполнении бюджета городского округа за 2006 год фактически большая часть поступлений в городской бюджет от использования земельных участков в общей сумме 39725,8 тыс. рублей приходится на договоры аренды земель, государственная собственность на которые не разграничена, и, предназначенные для целей, не связанных с жилищным строительством (код бюджетной классификации 11105011010000120).
При этом, отмеченные в отчёте об исполнении городского бюджета за 2006 год плановые показатели в разрезе кода бюджетной классификации 11105011010000120 составили 40000,0 тыс. рублей, а в разрезе кода бюджетной классификации 11105012040000120 – 0,0 тыс. рублей. Таким образом, плановые показатели, отражённые в отчёте об исполнении городского бюджета за 2006 год, не соответствуют аналогичным показателям, утверждённым решением о городском бюджете на 2006 год.

Таб. 2


Объём и структура арендных платежей в части договоров аренды земельных участков, поступивших в бюджет Петропавловск-Камчатского городского округа в 2006 году (тыс. руб.)


Наименование показателя

Плановые значения доходов согласно

Поступило, всего:

утверждённому бюджету на 2006 год

отчёту об исполнении бюджета за 2006 год

Арендная плата и поступления от продажи права на заключение договоров аренды за земли, не предназначенные для целей жилищного строительства,  государственная собственность на которые не разграничена

0,0

40000,0

39725,8

Арендная плата и поступления от продажи права на заключение договоров аренды за земли, предназначенные для целей жилищного строительства,  государственная собственность на которые не разграничена

40000,0

0,0

576,6

Арендная плата и поступления от продажи права на заключение договоров аренды за земли, находящиеся в собственности городских округов

0,0

0,0

959,1

Итого:

40000,0

40000,0

41261,5

Согласно бюджетному учёту Комитета в 2006 году обороты по кредиту счёта 020500 «Расчёты с дебиторами по доходам» в части договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, составили 80568,4 тыс. рублей, а с учётом возврата арендаторам средств в общей сумме 540,2 тыс. рублей и перечисления части доходов в сумме 39725,8 тыс. рублей в бюджет Камчатской области, общая сумма поступлений арендной платы в бюджет городского округа в разрезе указанных земельных участков составила в 2006 году 40302,4 тыс. рублей, из них:

  • 39725,8 тыс. рублей – за земли, предназначенные для целей, не связанных с жилищным строительством;
  • 576,6 тыс. рублей – за земли, предназначенные для целей жилищного строительства.

Вместе с тем, исходя из отчётности Комитета в 2006 году обороты по кредиту счёта 020500 «Расчёты с дебиторами по доходам» в части договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности городского округа, составили 959,1 тыс. рублей. При этом, возвратов средств арендаторам земельных участков в данной части не производилось, в связи с чем, размер поступлений арендной платы в бюджет городского округа в разрезе указанных земельных участков составил 959,1 тыс. рублей.
Таким образом, в 2006 году общая сумма произведённых арендаторами платежей в бюджет городского округа по договорам аренды земельных участков составила 41261,5 тыс. рублей, что соответствует показателям отчёта об исполнении городского бюджета за 2006 год.
Согласно бюджетному учёту Комитета в 2007 году обороты по кредиту счёта 020500 «Расчёты с дебиторами по доходам» в части договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, составили 118845,5 тыс. рублей, а с учётом возврата арендаторам средств в общей сумме 4318,8 тыс. рублей и перечисления части доходов в сумме 56169,1 тыс. рублей в бюджет Камчатской области, общая сумма поступлений арендной платы в бюджет городского округа в разрезе указанных земельных участков составила в 2007 году 58357,6 тыс. рублей, из них:

  • 56169,1 тыс. рублей – за земли, предназначенные для целей, не связанных с жилищным строительством;
  • 2188,5 тыс. рублей – за земли, предназначенные для целей жилищного строительства.

Вместе с тем, исходя из отчётности Комитета в 2007 году обороты по кредиту счёта 020500 «Расчёты с дебиторами по доходам» в части договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности городского округа, составили 8641,1 тыс. рублей, а с учётом возврата арендаторам средств из бюджета в общей сумме 31,4 тыс. рублей размер поступлений арендной платы в бюджет городского округа в разрезе указанных земельных участков составил 8609,7 тыс. рублей.
Таким образом, в 2007 году доходы городского бюджета от уплаты арендных платежей в части договоров аренды земельных участков составили 66967,3 тыс. рублей, что на 4649,0 тыс. рублей или на 7,5 % больше показателей, утверждённых решением о городском бюджете на 2007 год (62318,3 тыс. рублей).
Проверка показала, что по состоянию на 01.01.2006 года в отчётности Комитета не отражена задолженность арендаторов земельных участков по арендным платежам в сумме 37191,2 тыс. рублей (в сумме 32252,7 тыс. рублей, с учётом излишне уплаченных платежей в сумме 4938,5 тыс. рублей). Данная сумма была отражена в отчётности Комитета лишь по результатам проведённой в 2007 году инвентаризации путём проведения соответствующих записей по дебету счёта 020500 «Расчёты с дебиторами по доходам», то есть в оборотах по начислениям (бухгалтерская справка от 03.05.2007 года № 361).
Вместе с тем, указанная инвентаризация была произведена только в части договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и, предназначенных для целей, не связанных с жилищным строительством (код бюджетной классификации 11105011010000120), в связи с чем, итоговые показатели задолженности арендаторов земельных участков, отраженные в отчётности Комитета, являются недостоверными.
При этом следует особо отметить, что согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона «О бухгалтерском учёте» для обеспечения достоверности данных бухгалтерского учёта и бухгалтерской отчётности организации обязаны проводить инвентаризацию имущества и обязательств, в ходе которой проверяются и документально подтверждаются их наличие, состояние и оценка. Порядок и сроки проведения инвентаризации определяются руководителем организации, за исключением случаев, когда проведение инвентаризации обязательно.
Исходя из положений п. 2 ст. 12 Федерального закона «О бухгалтерском учёте», проведение инвентаризации обязательно перед составлением годовой бухгалтерской отчётности. Вместе с тем, согласно ст. 8 Федерального закона «О бухгалтерском учёте» все хозяйственные операции и результаты инвентаризации подлежат своевременной регистрации на счетах бухгалтерского учёта без каких-либо пропусков или изъятий.
Таким образом, в нарушение ст. 8 и ст. 12 Федерального закона «О бухгалтерском учёте» инвентаризация обязательств была проведена Комитетом не в полном объёме, а её результаты были отражены на счетах учёта несвоевременно, что в конечном итоге привело к искажению данных годовой бухгалтерской отчётности Комитета в части задолженности по арендной плате.
Кроме того, бухгалтерская справка от 09.11.2007 № 942 на проверку не представлялась, а оборотно-сальдовые ведомости в части расчётов с арендаторами земельных участков, представленные на проверку, не содержат информации, отражённой в данной бухгалтерской справке, в связи с чем являются заведомо не достоверными.
В ходе проверки приказом Комитета от 18 марта 2008 № 195 в целях проверки полноты и достоверности бюджетного учёта создана инвентаризационная комиссия.  
Проверка показала, что в ряде случаев распределение полученных от арендаторов денежных средств по различным кодам бюджетной классификации в рамках нескольких договоров аренды земли приводит к образованию как отрицательной, так и положительной задолженности в рамках одного и того же арендатора земельных участков. При этом, изложенный в настоящем отчёте анализ общих показателей задолженности проводился без учёта указанных моментов, а основывался исключительно на данных отчётности Комитета, представленных на проверку, и, приведённых в соответствие с инвентаризационной описью по доходам на 01.01.2006 года (информация о регистрации результатов инвентаризации на счетах бюджетного учёта Комитета представлена бухгалтерской справкой от 03.05.2007 года № 361).
Исходя из отчётных данных Комитета и результатов проведённой Комитетом инвентаризации доходов, по состоянию на 01.01.2006 года общая сумма задолженности арендаторов по арендным платежам в части договоров аренды земельных участков составила 37191,2 тыс. рублей. Вместе с тем, с учётом переплаты по договорам аренды в общей сумме 4938,5 тыс. рублей, сальдированный результат задолженности в части договоров аренды земельных участков по состоянию на 01.01.2006 года составил 32252,6 тыс. рублей.
В 2006 году общая сумма задолженности арендаторов по расчётам Контрольно-счетной палаты увеличилась на 27625,0 тыс. рублей или на 74,3 % и по состоянию на 01.01.2007 года составила 64816,2 тыс. рублей (без учёта излишне уплаченных платежей в общей сумме 17078,9 тыс. рублей). При этом, данное увеличение вызвано в основном ростом задолженности арендаторов по арендным платежам за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и, предназначенных для целей, не связанных с жилищным строительством. Так, задолженность арендаторов в этой части по состоянию на 01.01.2007 года составила 62336,3 тыс. рублей, что на 25145,1 тыс. рублей или на 40,3 % больше аналогичного показателя по состоянию на 01.01.2006 года (37191,2 тыс. рублей).
Вместе с тем, проверка показала, что согласно данным отчётности Комитета, приведённым в соответствие с результатами инвентаризации доходов, свёрнутый сальдированный результат задолженности в части договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и, предназначенных для целей, не связанных с жилищным строительством по состоянию на 01.01.2007 года составил 45712,4 тыс. рублей, что на 16623,9 тыс. рублей меньше вышеотмеченного развёрнутого показателя. Как показала проверка, указанное отклонение обусловлено наличием по состоянию на 01.01.2007 года излишне уплаченных платежей по арендной плате в части отмеченных договоров в общей сумме 16623,9 тыс. рублей, из которых 1989,2 тыс. рублей являются переходящими с предыдущей отчётной даты, то есть незачтёнными (невозмещёнными) в 2006 году.
Таким образом, в целом за 2006 год ряду арендаторов были зачтены (возвращены) излишне уплаченные ими в срок до 01.01.2006 года платежи в бюджет города в общей сумме 2949,3 тыс. рублей.
Динамика и структура задолженности по арендным платежам в части договоров аренды земельных участков за период с 01.01.2006 года по 01.01.2007 года согласно отчётным данным Комитета, приведённым в соответствие с результатами инвентаризации доходов, представлены в таблице 3.

 

Таб. 3

Общие сведения о задолженности по арендным платежам в разрезе групп арендуемых земельных участков на 01.01.2006 года и 01.01.2007 года (тыс. рублей)


Группы арендованных земельных участков

Задолженность арендаторов по арендной плате по состоянию на

Отклонение

01.01.2006

01.01.2007

абсолютное

относительное

Земли, находящиеся в собственности городских округов

0,0

2192,0

2192,0

-

Земли, государственная собственность на которые не разграничена, и, предназначенные для целей жилищного строительства

0,0

287,9

287,9

-

Земли, государственная собственность на которые не разграничена, и, предназначенные для целей, не связанных с жилищным строительством

37191,2

62336,3

25145,1

67,61%

Итого

37191,2

64816,2

27625,0

74,28%

Исходя из отчётных данных Комитета, приведенных в соответствие с результатами проведенной Комитетом инвентаризации доходов, за 2007 год общая задолженность арендаторов земельных участков увеличилась на 54549,5 тыс. рублей или на 84,2 %, в том числе за счёт увеличения задолженности:

  1. арендаторов земельных участков, находящихся в собственности городских округов – на 3554,0 тыс. рублей, или более чем в 2,5 раза (на 162,1 %);
  2. арендаторов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и, предназначенных для целей жилищного строительства – на 2228,3 тыс. рублей, или почти в 9 раза (на 774,1 %);
  3. арендаторов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и, предназначенных для целей, не связанных с жилищным строительством – на 48767,2 тыс. рублей, или на 78,2 %.

Таб. 4

Общие сведения о задолженности по арендным платежам в разрезе групп арендуемых земельных участков на 01.01.2007 года и 01.01.2008 года (тыс. рублей)


Группы арендованных земельных участков

Задолженность арендаторов по арендной плате по состоянию на

Отклонение

01.01.2007

01.01.2008

абсолютное

относительное

Земли, находящиеся в собственности городских округов

2192,0

5746,0

3554,0

162,14%

Земли, государственная собственность на которые не разграничена, и, предназначенные для целей жилищного строительства

287,9

2516,1

2228,3

774,10%

Земли, государственная собственность на которые не разграничена, и, предназначенные для целей, не связанных с жилищным строительством

62336,3

111103,5

48767,2

78,23%

Итого

64816,2

119365,6

54549,5

84,16%

Исходя из сведений, представленных Комитетом на проверку, общая сумма начисленной в 2007 году арендной платы по договорам аренды земельных участков составила 167482,9 тыс. рублей (за минусом отражённого в 2007 году  сальдированного показателя задолженности по состоянию на 01.01.2006 года в сумме 32252,6 тыс. рублей и возвратов излишне уплаченных средств арендаторам в сумме 4350,3 тыс. рублей), а общая сумма фактически произведённых арендаторами платежей составляет 127486,6 тыс. рублей, из которых более 22680,2 тыс. рублей (более 17,8 % от общей суммы, уплаченной арендаторами за 2007 год) являются излишне уплаченными. Таким образом, платежи по договорам аренды земельных участков, произведённые арендаторами в 2007 году и фактически направленные на погашение задолженности, составили менее 104806,4 тыс. рублей (127486,6-22680,2).

Выводы:

  1.  В нарушение п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ органами государственной власти субъекта РФ не установлен  порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. В этой связи необходима дальнейшая правовая оценка действующих муниципальных правовых актов Положения об определении арендной платы за земельные участки и Постановления Главы от 14.12.2006 № 2516 на предмет их соответствия федеральному законодательству, а именно в части возможности распространения полномочий органов местного самоуправления на правовую регламентацию отношений по использованию земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
  2.  Действующая методика, утверждённая постановлением Главы Петропавловск-Камчатского городского округа от 14.12.2006 года № 2516 «Об утверждении методики расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в ведении Петропавловск-Камчатского городского округа», требует серьёзного и обстоятельного пересмотра, в том числе в части видов экономической деятельности арендаторов-землепользователей, зон градостроительной ценности, а также с целью устранения установленных проверкой замечаний правового характера. Дополнительного системного правового регулирования требуют взаимоотношения Комитета – органа, осуществляющего муниципальный земельный контроль и Роснедвижимости – органа, уполномоченного разрешать вопросы о привлечении (не привлечении) собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков к административной ответственности;
  3.  Общая площадь Петропавловск-Камчатского городского округа составляет 36214 га, из которой по состоянию на 01.01.2008 года, по данным Комитета, в собственности Российской Федерации находится 4062 га (11,2 %), субъекта Российской Федерации (Камчатского края) 32 га (0,09 %), Петропавловск-Камчатского городского округа 201 га (0,55 %) и в частной собственности граждан и юридических лиц 4232 га (11,69 %). Таким образом, не разграниченными остаются 27676 га, или 76,4 % от общей площади земли. Согласно данным Комитета по состоянию на 01.01.2008 общая площадь земельных участков, предоставленных по 2994 договорам аренды, составила 6398261,23 кв.м., из них под эксплуатацию объектов недвижимости (здания, строения, сооружения) юридическими и физическими лицами заключено 1273 договора аренды (площадью 4436287,8 кв.м., или 69,3 % к общему количеству договоров);
  4.  Выборочная проверка договоров аренды земельных участков показала, что в проверяемом периоде имели место случаи неправильного применения методик, утверждённых постановлениями Главы (градоначальника) г. Петропавловска-Камчатского о ставках арендной платы за землю, а также не производилось своевременное внесение необходимых изменений в договоры аренды, направленные на уточнение сторон по договорам, площади и кадастровых номеров земельных участков. При этом, со стороны Комитета отсутствовал должный контроль за государственной регистрацией договоров аренды, а при отражении в отчётности допускалось применение несоответствующих кодов бюджетной классификации доходов. В ряде случаев распределение полученных от арендаторов денежных средств по различным кодам бюджетной классификации в рамках нескольких договоров аренды земли приводит к образованию как отрицательной, так и положительной задолженности в рамках одного и того же арендатора земельных участков. Кроме того, в ряде случаев работниками Комитета проводились начисления, противоречащие подписанным сторонами протоколам расчёта арендной платы, а также ошибочно производились начисления арендной платы, исходя из неверно рассчитанных площадей. В результате, общая сумма недоначисленной арендной платы в части изученных договоров аренды составила 9577,7 тыс. рублей;
  5.  При подготовке и подписании соглашения между администрацией города и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Камчатской области, в связи с прекращением полномочий города в отношении земельного участка, занимаемого ОАО «Петропавловская судоверфь», не была принята во внимание фактически сложившаяся задолженность указанного акционерного общества по арендной плате за землю по состоянию на 14.11.2005 (дата регистрации права собственности РФ) в сумме основного долга 4187,4 тыс. рублей. В результате, Территориальное управление Росимущества приняло на себя все права и обязанности арендодателя, в том числе по истребованию задолженности, что в дальнейшем привело к признанию судами, что «муниципальное образование выбыло из обязательства», а также к отказу в удовлетворении исковых требований Комитета. По вышеизложенным причинам потери бюджетной системы Камчатской области составили 4187,4 тыс. рублей, из которых 2093,7 тыс. рублей – потери непосредственно бюджета городского округа, а задолженность в этой сумме, числящаяся в бюджетном учёте Комитета, фактически является не реальной к взысканию;
  6.  Как показала проверка, учёт договоров аренды земельных участков ведётся работниками Комитета в произвольной форме на базе программы «Microsoft Excel». При этом такой учёт не обеспечивает защиту от сбоев, несанкционированного доступа и неконтролируемых изменений, а также не увязан с программными компонентами, используемыми для бюджетного учёта финансовым отделом Комитета. Как результат, проверкой установлены случаи несоответствия расчетных данных отдела арендных отношений и финансового отдела Комитета. В то же время муниципальный контракт от 22.09.2006 № 52 на разработку, установку и внедрение автоматизированной информационной системы для Комитета, исполнителем контракта – ООО «ВЕРИСЕЛ-Иконтри» (г. Москва) выполнен не в полной мере: подсистема учёта договоров аренды (срок выполнения декабрь 2006 – январь 2007) не внедрена;
  7.  За 2006 год доходы городского бюджета от уплаты арендных платежей в части договоров аренды земельных участков составили 41261,5 тыс. рублей, или 103,2 % от показателей, утверждённых решением о городском бюджете на 2006 год (40000,0 тыс. рублей). При этом плановые показатели, отражённые в отчёте об исполнении городского бюджета за 2006 год, не соответствуют аналогичным показателям, утверждённым решением о городском бюджете на 2006 год. В 2007 году доходы городского бюджета от уплаты арендных платежей в части договоров аренды земельных участков составили 66967,3 тыс. рублей, что на 4649,0 тыс. рублей, или на 7,5 % больше показателей, утверждённых решением о городском бюджете на 2007 год (62318,3 тыс. рублей) и на 62,3 % больше факта поступлений за 2006 год;
  8.  Проверка показала, что по состоянию на 01.01.2006 года в отчётности Комитета не отражена задолженность арендаторов земельных участков по арендным платежам в сумме 37191,2 тыс. рублей (в сумме 32252,7 тыс. рублей, с учётом излишне уплаченных платежей в сумме 4938,5 тыс. рублей). Данная сумма была отражена в отчётности Комитета лишь по результатам проведённой в 2007 году инвентаризации. В нарушение ст. 8 и ст. 12 Федерального закона «О бухгалтерском учёте» инвентаризация задолженности была проведена Комитетом не в полном объёме, а её результаты были отражены на счетах учёта несвоевременно, что в конечном итоге привело к искажению данных годовой бухгалтерской отчётности Комитета в части задолженности по арендной плате. В ходе проверки приказом Комитета от 18 марта 2008 № 195 в целях проверки полноты и достоверности бюджетного учёта создана инвентаризационная комиссия;
  9.  Исходя из отчётных данных Комитета и результатов проведённой Комитетом инвентаризации доходов, по состоянию на 01.01.2006 года общая сумма задолженности арендаторов по арендным платежам в части договоров аренды земельных участков составила 37191,2 тыс. рублей. Вместе с тем, с учётом переплаты по договорам аренды в общей сумме 4938,5 тыс. рублей, сальдированный результат задолженности в части договоров аренды земельных участков по состоянию на 01.01.2006 года составил 32252,6 тыс. рублей. В 2006 году общая сумма задолженности арендаторов по расчётам Контрольно-счетной палаты увеличилась на 27625,0 тыс. рублей, или на 74,3 % и по состоянию на 01.01.2007 года составила 64816,2 тыс. рублей (без учёта излишне уплаченных платежей в общей сумме 17078,9 тыс. рублей). При этом данное увеличение вызвано в основном ростом задолженности арендаторов по арендным платежам за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и, предназначенных для целей, не связанных с жилищным строительством. Так, задолженность арендаторов в этой части по состоянию на 01.01.2007 года составила 62336,3 тыс. рублей, что на 25145,1 тыс. рублей, или на 40,3 % больше аналогичного показателя по состоянию на 01.01.2006 года (37191,2 тыс. рублей). За 2007 год общая задолженность арендаторов земельных участков увеличилась на 54549,5 тыс. рублей, или на 84,2 %, и по состоянию на 01.01.2008 года составила 119365,6 тыс. рублей.

 

Предложения:

1. Направить Отчёт о результатах проверки в Городскую Думу Петропавловск-Камчатского городского округа и Главе Петропавловск-Камчатского городского округа для сведения.
2. Направить в адрес Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа информационное письмо с предложением привлечь специалистов административно-правового департамента Администрации к исковому производству по взысканию задолженности с недобросовестных арендаторов земельных участков.
3. Направить представление Контрольно-счетной палаты с приложением Отчёта о результатах проверки в Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа с предложениями:
- усилить контроль за правильностью начисления арендной платы за пользование земельными участками, достоверностью отражения произведённых начислений в отчётности Комитета, а также за своевременностью и полнотой погашения задолженности;
-  произвести доначисление арендной платы в сумме 9577,7 тыс. рублей;
- принять действенные меры ко взысканию задолженности арендаторов земельных участков по фактам, установленным проверкой;
- принять меры по тщательному разбору причин ненадлежащего исполнения требований законодательства при обеспечении контроля со стороны Комитета за своевременностью и полнотой внесения арендаторами платежей в бюджет, с определением мер ответственности к лицам, допустившим указанные нарушения.
4. В рамках проведённой совместной проверки для принятия мер прокурорского реагирования направить информационное письмо в Прокуратуру г. Петропавловска-Камчатского с приложением материалов проверки. 

 

Аудитор
Контрольно-счетной палаты
Петропавловск-Камчатского
городского округа 
Д. А. Коростелев