ОТЧЁТ
о результатах тематической проверки осуществления зачётов по арендным платежам в части капитального ремонта и реконструкции (модернизации) объектов муниципальной собственности, производимых арендаторами по состоянию на 01.01.2007 года
(утверждён решением коллегии Контрольно-счетной палаты  Петропавловск-Камчатского городского округа от 28.08.2007 года)

 

г. Петропавловск-Камчатский  28 августа 2007 года<
                                   

Основание для проведения проверки: пункт 1.3 Плана работы Контрольно-счетной палаты Петропавловск-Камчатского городского округа на 2007 год.
Цель проверки: контроль за соблюдением законности, эффективности и обоснованности осуществления зачётов по арендным платежам в связи с понесёнными арендаторами затратами на проведение капитального ремонта и реконструкции (модернизации) объектов муниципальной собственности; получение (подтверждение) полной и достоверной информации об объёме и структуре имущества Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – городского округа), переданного в аренду по состоянию на 01.01.2007, по которому осуществлялись зачёты арендных платежей в части капитального ремонта и реконструкции (модернизации); оценка достоверности отчётности по вопросам осуществления зачётов по арендным платежам в части капитального ремонта и реконструкции (модернизации) объектов муниципальной собственности, производимых арендаторами.
Объект проверки: Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – Комитет).
Проверяемый период: 2004-2006 годы (по состоянию на 01.01.2007 года).
Срок проведения проверки: с 24 апреля 2007 года по 29 июня 2007 года.
По результатам проверки составлен акт от 18 июля 2007 года № 34-01. Акт подписан и.о. председателя Комитета С. Г. Кондрашиным 01.08.2007 с возражениями (письмо Комитета от 01.08.2007 № 06-01-0006-6846). Возражения Комитета носят преимущественно пояснительный (позиционный) и оправдательный характер. По существу возражений направлено заключение Контрольно-счетной палаты от 06.08.2007 № 174/01. Кроме того, 07.08.2007 года прошло совместное рабочее совещание Контрольно-счетной палаты и Комитета, в ходе которого были обсуждены меры, принимаемые Комитетом по реализации материалов проверки. В период подготовки Отчёта по результатам проверки Комитетом была проделана работа по устранению отдельных недостатков и нарушений, отражённых в акте проверки, о чём было сообщено в адрес Контрольно-счетной палаты письмом от 14.08.2007 № 06-01-0006-7845/4.

Результаты проверки:

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом согласно ст. 623 ГК РФ после прекращения договора  аренды, если иной порядок в нём не предусматривается, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведённых им за счёт собственных средств и с согласия арендодателя. Согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Пунктом 1 ст. 616 ГК РФ установлено, что обязательство по проведению капитального ремонта за свой счёт возложено на арендодателя, а нарушение им данного обязательства даёт арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть её в счёт арендной платы.
В соответствии с п. 4. ст. 3 Положения о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью муниципальная  собственность может быть использована, в том числе в качестве предмета аренды в соответствии с действующим законодательством. При этом ст. 608 ГК РФ наделяет правом сдачи имущества в аренду его собственника, а также лиц, управомоченных законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно ст. 5 и п. 2 ст. 12 Положения о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью от имени городского округа полномочия арендодателя при сдаче в аренду имущества, находящегося в муниципальной казне, а также закреплённого на праве оперативного управления за муниципальными учреждениями (предприятиями), осуществляет Комитет.
Кроме того, в соответствии с п. 1.3. Положения о порядке предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда от имени собственника муниципального имущества городского муниципального образования, полномочия арендодателя при сдаче в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений, находящихся в муниципальной казне, осуществляет Комитет.
Таким образом, заключая договор аренды муниципального имущества, Комитет выступает от имени городского округа и через действия (решения) Комитета в пределах предоставленных ему полномочий в гражданские правоотношения с арендатором вступает само муниципальное образование – городской округ.
Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 42 Бюджетного кодекса РФ (далее – БК РФ) «Доходы от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности» в доходах бюджетов учитываются средства, в том числе получаемые в виде арендной либо иной платы за сдачу во временное владение и пользование или во временное пользование имущества, находящегося в муниципальной собственности. При этом согласно ст. 40 БК РФ неналоговые доходы и иные поступления считаются уплаченными в бюджет с момента списания денежных средств со счёта плательщика в кредитной организации.
Таким образом, в целом, согласно бюджетному законодательству Российской Федерации формирование доходов бюджетов разных уровней бюджетной системы Российской Федерации осуществляется за счёт денежных средств, зачисленных в доходы бюджетов.
Бюджетным кодексом Российской Федерации установлен принцип единства бюджетной системы, который означает единство бюджетного законодательства Российской Федерации, принципов организации и функционирования бюджетной системы, форм бюджетной документации и отчётности, бюджетной классификации бюджетной системы, санкций за нарушение бюджетного законодательства, единый порядок установления и исполнения расходных обязательств, формирования доходов и осуществления расходов бюджетов бюджетной системы, ведения бюджетного учёта и отчётности бюджетов бюджетной системы и бюджетных учреждений, единство порядка исполнения судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы.
Учитывая изложенное, исполнение обязанности по уплате арендных платежей в неденежной форме не допускается и органы местного самоуправления не вправе принимать нормативные правовые акты (решения), допускающие неденежные формы расчётов по уплате арендных платежей, как противоречащие бюджетному законодательству Российской Федерации.
По данным проверки за период с 01.01.2004 года по 01.01.2007 года Комитетом было произведено возмещение затрат арендаторов по улучшению арендованного имущества городского округа (в большинстве случаев путём заключения дополнительных соглашений об изменении формы внесения арендной платы к договорам аренды) на общую сумму 20495,1 тыс. рублей (в том числе: в 2004 году в сумме 1640,5 тыс. рублей, в 2005 году в сумме 6645,1 тыс. рублей и в 2006 году в сумме 12209,5 тыс. рублей). Указанные суммы возмещения, в нарушение ст. 32 БК РФ, устанавливающей, что все доходы и расходы бюджетов подлежат отражению в бюджетах в обязательном порядке и в полном объёме, не были отражены в отчётности об исполнении бюджета городского округа за период 2004-2006 гг.
Следует отметить, что основной причиной нарушений и недостатков, установленных проверкой, является недостаточность правового обеспечения (порядка) проведения возмещения стоимости капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда городского округа. По этой причине имеют место разные подходы к определению затрат арендаторов по проведению капитального ремонта, а проверкой были установлены отдельные случаи необоснованного возмещения затрат в счёт арендной платы арендаторов на общую сумму 857,8 тыс. рублей.
Так, индивидуальному предпринимателю Рустамовой О. М. по состоянию на 01.01.2007 года необоснованно возмещено 322,2 тыс. рублей, поскольку выполненные арендатором отделочные и иные работы по арендуемому имуществу (кафе «Версаль» в здании городской администрации) носили характер текущего ремонта (шпаклёвка, окраска, штукатурка), являлись обязанностями арендатора по содержанию арендуемого помещения и были связаны со специфическими потребностями арендатора осуществлять свою предпринимательскую деятельность. По результатам проверки Комитетом в адрес Рустамовой О. М. направлено письмо от 13.08.2007 № 06-01-0006-7243/5 о необходимости возврата в бюджет городского округа денежных средств, необоснованно возмещённых в счёт арендной платы. 
Кроме того, сумма затрат ООО «Ритм», принятых Комитетом к возмещению в форме затрат арендатора на капитальный ремонт инженерных коммуникаций и арендуемых нежилых помещений, была необоснованно завышена на 457,8 тыс. рублей и составила 4578,6 тыс. рублей. При этом ООО «Ритм» просило компенсировать понесённые им расходы на капитальный ремонт в сумме 4120,7 тыс. рублей. Однако в ходе подготовки документации для возмещения затрат арендатора работниками Комитета ошибочно было проведено суммирование общей стоимости проведённых арендатором ремонтных работ в размере 4120,7 тыс. рублей с суммой кредиторской задолженности ООО «Ритм» перед подрядными организациями в размере 457,8 тыс. рублей. По результатам проверки Комитетом в адрес директора МУП «Богородское озеро» Городилова М. А. (арендодатель по договору аренды в настоящее время) и генерального директора ООО «Ритм» Лельчука В. Л. направлено письмо от 13.08.2007 № 06-01-0006-7232/5 о необходимости внесения изменений в договор аренды муниципального имущества (дополнительное соглашение о зачёте арендных платежей) в связи с выявлением ошибки при подсчёте затрат ООО «Ритм» на капитальный ремонт.
По причине повторного внесения сведений об освобождении от арендной платы в компьютерную программу Комитета, за период с июня по декабрь 2005 года включительно, некоммерческое партнёрство «Ассоциация предприятий и предпринимателей Камчатки» было необоснованно освобождено от уплаты арендной платы, вследствие чего в бюджет городского округа не поступило средств от использования муниципального имущества в сумме 77,8 тыс. рублей. В ходе проверки (11.07.2007) ошибка Комитетом была исправлена, задолженность арендатора восстановлена.
Необходимо отметить, что в ряде случаев освобождение арендаторов от уплаты арендных платежей производилось без заключения необходимых дополнительных соглашений к договорам аренды, либо с заключением таких соглашений, но к договорам аренды, признаваемым незаключёнными: фактически судом, либо без необходимой государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Следовательно, у Комитета отсутствовали  законные основания для возмещения затрат арендаторов. Как показала проверка, причиной установленных недостатков в этой части, является поверхностный подход должностных лиц Комитета к исполнению своих прямых служебных обязанностей.
Так, по результатам проверки были оформлены два дополнительных соглашения от 03 августа 2006 года (об установлении срока фактических отношений сторон с 01.01.2001) и два дополнительных соглашения от 20 декабря 2006 года к договорам аренды муниципального здания от 01.06.2006 №№ 4453 и 4454, заключённым Комитетом с ЗАО «Елизовская городская больница».
Кроме того, по результатам проверки, спустя два года, было оформлено дополнительное соглашение от 14 июля 2005 года к договору аренды муниципального нежилого помещения от 01.02.2005 № 3934, заключённому Комитетом с индивидуальным предпринимателем Игнатовым А. П.
На момент проверки не подписано со стороны арендатора – государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Камчатский политехнический техникум» соглашение об изменении формы внесения арендной платы от 07.12.2004 к договору аренды от 01.07.2004 года  № 3655.
Помимо вышеизложенного, проверкой были установлены факты проведения реконструкции, модернизации и достройки арендованного имущества, выполненные арендаторами и возмещённые Комитетом в счёт арендной платы с заключением дополнительных соглашений об изменении формы её внесения. При этом, вследствие того, что выполненные ремонтные работы рассматривались Комитетом исключительно как капитальный ремонт, балансовая стоимость объектов аренды, подвергшихся модернизации, реконструкции и достройке, не была увеличена. По расчётам Контрольно-счетной палаты общая сумма прироста балансовой стоимости объектов муниципальной собственности (за весь период освобождения от уплаты арендных платежей) должна составить 22869,1 тыс. рублей. 
Так, дополнительным соглашением об изменении формы внесения арендной платы от 28.04.2006 к договору аренды от 01.07.1998 года  № 1381 на период с 01.01.2006 года по 05.07.2007 года арендная плата была установлена в виде затрат арендатора - Филиала ДВГТУ (ДВПИ имени В.В. Куйбышева) в г. Петропавловске - Камчатском на капитальный ремонт кровли в размере 2737,9 тыс. рублей (здание по ул. Тушканова, дом 11/1), проведённый в 2002 году. При этом в счёт арендной платы была зачтена стоимость следующих работ: по устройству скатной кровли в сумме 2486,8 тыс. рублей; по устройству козырьков на крыльце здания в сумме 50,2 тыс. рублей; по облицовке фасада профлистом в сумме 98,9 тыс. рублей. Между тем, данные работы в общей сумме 2737,9 рублей в соответствии с Ведомственными строительными нормами относятся к реконструкции и, соответственно, должны увеличивать балансовую стоимость объекта.
Кроме того, дополнительным соглашением об изменении формы внесения арендной платы от 26.10.2005 года к договору аренды от 10.09.2004 года № 3688 арендная плата была установлена в виде затрат ООО «НК Камчатка» на ремонт кровельного покрытия и подвала в здании магазина по улице Ленинская, дом 62 в размере 12484,0 тыс. рублей. Как показала проверка, в ходе выполнения работ было произведено благоустройство окружающей территории, производились оснащение недостающими видами оборудования, повышение уровня инженерного оборудования, а также были выполнены работы по улучшению архитектурной выразительности здания, что в соответствии с Ведомственными строительными нормами следует расценивать как реконструкцию (модернизацию) объекта аренды. Помимо этого, следует отметить, что по договору от 10.09.2004 года № 3688 в аренду было сдано подвальное помещение, переоборудованное впоследствии под магазин, и в этой связи произошла смена назначения арендуемого помещения. Таким образом, балансовая стоимость здания по ул. Ленинская, дом 62 должна быть увеличена на стоимость произведённого ремонта 11074,3 тыс. рублей (без учёта капитального ремонта кровельного покрытия в сумме 1409,7 тыс. рублей).
Дополнительным соглашением об изменении формы внесения арендной платы от 20.06.2006 года к договору от 18.07.2003 года № 3188 арендная плата была установлена в виде затрат индивидуального предпринимателя Панковой (Зверевой) Е.А. на период с 01.12.2003 года по 30.11.2008 года (5 лет) на капитальный ремонт арендуемого здания по улице Пограничная, дом 1. Исходя из условий указанного договора и протокола разногласий к нему, в связи с тем, что передаваемое в аренду здание не соответствовало целям аренды и требовало значительных капитальных и иных вложений для устранения недостатков, в обязанности Комитета входит компенсация путём проведения зачёта в счёт арендной платы фактических расходов арендатора (в полном объёме) по проведению капитального ремонта, электромонтажных работ, восстановлению или замене инженерных коммуникаций тепло и водоснабжения, а также канализации. Вместе с тем, сейсмическое усиление здания в сумме 286,0 тыс. рублей представляет собой в соответствии с Ведомственными строительными нормами работы по достройке арендуемого здания, а проведённые работы в сумме 6441,6 тыс. рублей, расцениваемые Комитетом как капитальный ремонт, фактически являются реконструкцией объекта ввиду того, что произошло изменение назначения использования указанного здания. Об этом свидетельствует письмо Комитета от 08.07.2004 № 876, согласно которому на основании протокола заседании коллегии Комитета от 07.07.2004 года ИП Панковой (Зверевой) Е.А. разрешено проведение реконструкции и частичного изменения назначения использования здания. В заявлении ИП Панковой (Зверевой) Е.А. отмечается, что реконструкция и частичное изменение назначения использования здания обусловлены тем, что необходимо проведение сейсмического усиления здания ввиду его ветхости, а также в связи с изменением внутренней планировки для использования его в целях организации банковской деятельности. Таким образом, согласно законодательству о бухгалтерском (бюджетном) учёте в Российской Федерации с учётом вышеизложенного, балансовая стоимость здания по улице Пограничная, дом 1 должна быть увеличена на 6727,6 тыс. рублей.
По результатам проверки Комитетом издан приказ от 13.08.2007 № 670 «Об увеличении балансовой стоимости объектов муниципальной собственности», которым определено включить в состав муниципальной собственности и отнести на увеличение балансовой стоимости объектов муниципальной собственности затраты на улучшение арендованного имущества в виде капитальных вложений, произведённые арендаторами муниципального имущества, на общую сумму 22869,1 тыс. рублей. При этом отделу управления муниципальным имуществом Комитета приказано подготовить акт передачи дополнительной стоимости объектов муниципальной собственности муниципальным унитарным предприятиям «Дирекция по эксплуатации зданий» и «Богородское озеро», а отделу реестра и регистрации муниципального имущества внести соответствующие изменения в Реестр объектов муниципальной собственности Петропавловск-Камчатского городского округа. 

Выводы:

  1. За период с 01.01.2004 года по 01.01.2007 года Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа было произведено возмещение затрат арендаторов по улучшению арендованного имущества городского округа (в большинстве случаев путём заключения дополнительных соглашений об изменении формы внесения арендной платы к договорам аренды) на общую сумму 20495,1 тыс. рублей (в том числе: в 2004 году в сумме 1640,5 тыс. рублей, в 2005 году в сумме 6645,1 тыс. рублей и в 2006 году в сумме 12209,5 тыс. рублей). Указанные суммы возмещения, в нарушение ст. 32 БК РФ, устанавливающей, что все доходы и расходы бюджетов подлежат отражению в бюджетах в обязательном порядке и в полном объёме, не были отражены в отчётности об исполнении бюджета городского округа за период 2004-2006 гг.;
  2. Основной причиной нарушений и недостатков, установленных проверкой, является недостаточность правового обеспечения (порядка) проведения возмещения стоимости капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда городского округа. По этой причине имеют место разные подходы к определению затрат арендаторов по проведению капитального ремонта, а проверкой были установлены отдельные случаи необоснованного возмещения затрат в счёт арендной платы арендаторов на общую сумму 857,8 тыс. рублей. По результатам проверки Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа были приняты меры к возврату указанных средств в бюджет городского округа;
    1. В ряде случаев освобождение арендаторов от уплаты арендных платежей производилось без заключения необходимых дополнительных соглашений к договорам аренды, либо с заключением таких соглашений, но к договорам аренды, признаваемым незаключёнными: фактически судом, либо без необходимой государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Следовательно, у Комитета отсутствовали  законные основания для возмещения затрат арендаторов. Как показала проверка, причиной установленных недостатков в этой части, является поверхностный подход должностных лиц Комитета к исполнению своих прямых служебных обязанностей. Так, по результатам проверки, спустя два года, было оформлено дополнительное соглашение от 14 июля 2005 года к договору аренды муниципального нежилого помещения от 01.02.2005 № 3934, заключённому Комитетом с индивидуальным предпринимателем Игнатовым А. П.
  3. Проверкой были установлены факты проведения реконструкции, модернизации и достройки, выполненные арендаторами и возмещённые Комитетом в счёт арендной платы с заключением дополнительных соглашений об изменении формы её внесения. При этом, вследствие того, что выполненные ремонтные работы рассматривались Комитетом исключительно как капитальный ремонт, балансовая стоимость объектов аренды, подвергшихся модернизации, реконструкции и достройке, не была увеличена. По расчётам Контрольно-счетной палаты общая сумма прироста балансовой стоимости объектов муниципальной собственности (за весь период освобождения от уплаты арендных платежей) должна составить 22869,1 тыс. рублей. По результатам проверки Комитетом были приняты меры по увеличению балансовой стоимости объектов муниципальной собственности на общую сумму 22869,1 тыс. рублей.  

 

Предложения:

1. Направить информационное письмо Главе Петропавловск-Камчатского городского округа В. В. Скворцову с приложением Отчёта о результатах проверки;
2. Принимая во внимание работу, проведённую Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа по устранению отдельных недостатков и нарушений, отражённых в акте проверки, направить в адрес и. о. председателя Комитета по управлению имуществом С. Г. Кондрашина информационное письмо с предложениями:
- с целью установления правового обеспечения (порядка) проведения возмещения стоимости капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда городского округа, в соответствии с п. 3.2.1 и п. 3.5.1 Положения о Комитете принять меры по разработке проекта нового муниципального правового акта, либо внесению изменений и дополнений в действующие муниципальные правовые акты, в результате чего должен быть определён конкретный порядок рассматриваемого возмещения затрат арендаторов;
- обеспечить контроль за полнотой перечисления в бюджет городского округа средств арендной платы, в счёт которой необоснованно были возмещены затраты арендаторов на общую сумму 857,8 тыс. рублей, в том числе: ИП Рустамовой О. М. в сумме 322,2 тыс. рублей, ООО «Ритм» в сумме 457,8 тыс. рублей и НП «Ассоциация предприятий и предпринимателей Камчатки» в сумме 77,8 тыс. рублей;
- принять меры по тщательному разбору причин ненадлежащего исполнения требований нормативных правовых актов при освобождении арендаторов от уплаты арендных платежей, с определением мер ответственности к лицам, допустившим указанные нарушения;
3. Направить Отчёт о результатах проверки в Городскую Думу Петропавловск-Камчатского городского округа для сведения;
4. В части проверки возмещения затрат по капитальному ремонту здания по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Пограничная, дом 1 (арендатор: ИП Панкова (Зверева) Е.А.), в рамках Соглашения о сотрудничестве с Управлением внутренних дел Камчатской области от 17.04.2007 № 2, в связи с обращением от 03.05.2007 № 8/16-551, направить информационное письмо в УБОП УВД Камчатской области с приложением материалов проверки.   

 

Аудитор
Контрольно-счетной палаты
Петропавловск-Камчатского
городского округа

Д. А. Коростелев